一笔价值73亿元的京沪园区资产的重磅交易，打响了2023年产业地产行业资本运作的头炮。

近日，平安人寿宣布，将以直接受让项目公司股权的方式，拿下位于京沪地区的四个研发办公类产业园区资产，总投资金额预计不超过73.33亿元。而这笔交易的对手则是另一家知名的投资机构——联想旗下的弘毅投资。

火花S-Park认为，这笔园区资产超级交易的背后，是“产业地产投行时代”的启幕。这个时代的三个重要元素，都在本次交易中有所体现——存量提升、基金操盘和险资接盘。

“产业地产投行时代”的三个重要元素

火花S-Park查阅相关资料得知，平安人寿所收购的四个产业园区，总建筑面积约39.7万平米，分别是位于上海浦东金桥区域的东方万国企业中心（建筑面积30万平米）、位于张江科学城集电港的弘源科创大厦（2.4万平米）、北京海淀区北四环的弘源国际大厦（建筑面积4.7万平米）和中关村上地核心区的弘源新时代大厦（建筑面积2.6万平米），几乎都处于满租的状态。按照收购价格简单测算的话，资产平均单价为18471元/平米。

虽然每个园区资产各自的评估价值没有详细披露，但可以作为参考的是已经发行上市的张江光大园REIT和中关村产业园REIT，前者首发资产张江光大园和张润大厦也都位于张江科学城区域内，评估单价分别为2.89万元/平米和2.76元/平米；而后者首发资产中关村软件园三个项目评估单价平均为1.84万元/平米。

这四个园区资产的原投资方都是弘毅投资所管理的地产私募投资基金，包括弘创联持（深圳）资产管理（有限合伙）、弘毅贰零壹伍（深圳）地产投资中心（有限合伙）、北京海淀科技产业空间优化基金中心（有限合伙）等，GP均为弘毅，资产管理方为弘毅旗下的资管平台弘源资产。

可以说，弘毅这手操作体现了典型的“基金操盘+存量提升”。弘毅的不动产投资战略始于2014年，主要专注于一线城市的商用物业投资，产业园区当然是其中的重要组成部分，目前弘毅所覆盖的城市也只有三个——北京、上海和深圳，专注力还是很高的。

在投资策略上，弘毅以这三个一线城市的价值增值型投资为主，这也就决定了旗下不动产基金还是以收并购为主，其投资方向主要三个：老资产催生的“老旧资产升级改造”，新经济驱动的“潜力资产运营提升”，去杠杆带来的“压力资产折价收购”。

当然，这三个方向是殊途同归，都是收购核心位置的存量资产后通过改造和运营实现资产增值，当实现稳定运营之后，可以通过大宗交易（卖给险资和外资）、REITs、上市等方式退出。

不难看出，这正是华尔街PE之王黑石“买入+修复+卖出”的典型玩法。这种玩法是一种四两拨千斤的“轻资产点金术”：就是像秃鹫一样，以敏锐的嗅觉到处寻找和并购被低估的房地产、办公园区等资产，另一边则依靠专业的资产管理团队和强大的经纪团队进行招租与资产价值提升，保证物业资产的持续升值，并伺机在最佳时机套现。

火花S-Park此前就多次强调过，随着核心城市后工业时代和资产存量时代的到来，园区载体层面将会在未来一段时间出现“结构性过剩”，一些素质较好的园区可能会出现估值较低但运营提升潜力很大的空间，黑石这种“买入+修复+卖出”的存量提升模式将会大有用武之地，既实现了目标园区资产的升值，也能够充分赚取运营带来的规模扩张红利，这种模式其实非常适合中国产业园区的操作，在未来园区资产交易爆发的前景下，以轻驭重、轻重平衡的“黑石模式”将大有可为。

奇斯威克园区交易案：黑石“买入+修复+卖出”的标志性案例

而弘毅正是“黑石模式”的忠实拥趸，目前其已有一支美元基金实现超预期收益退出，一支美元基金正在管理之中，三支正在管理中的人民币基金为国内最早和总规模最大的人民币盲池不动产基金，已管理一线城市商用物业资产17个，建面达80万平米，入驻企业超过500家，已投资产总规模超300亿元人民币。而这一次交易，就把在管的物业资产出手了一半，力度不可谓不大。

负责管理这些资产的平台叫做弘源资产，成立于2016年，主要负责弘毅不动产基金的投后资管，包括依托于资源整合、区域深耕、产业分析、产品研究和客群聚焦等的定位设计、改造施工、招商管理、客户服务和资产运维。

这次交易的四个园区资产中，体量最大的上海东方万国企业中心最早是在1994年由马来西亚独资企业成功-惠通房地产在金桥出口加工区拿地，原来的立项是“国际军转民技术交易中心和工业厂房”，但随后闲置了十几年才得以开发，并在2013年正式面世，这时候已经变成了工业用地上的写字楼，但出租率一直不理想，资产出售前不足40%。

到了2016年，弘毅旗下的基金出手并购了该项目，通过重新梳理、改造和定位，明确了所在区域主力产业及目标客户，在三年内完成租金水平提升超30%，出租率提升超50%，出租率稳定在90%以上，现已入驻华为、中建八局、松下机电、奥的斯电梯等来自于科技、文化、金融行业近70家企业，成为金桥区域知名的特色主题园区综合体。

位于张江科学城集电港的弘源科创大厦原本由另一家投资机构凯龙瑞从张江高科手中收购，命名为“凯龙信息大厦”，随后在2018年又转手卖给了弘毅，遂更名为弘源科创大厦。虽然体量最小，但其周边500强企业云集，本身配套也比较齐全，目前日租金为4元/平米，也应该是本次资产包中评估单价最高的一个。

北京弘源国际大厦原来是海泰大厦的南楼，作为餐饮酒店之用，2017年被弘毅收购之后，经过对建筑、结构、机电、平面、立面和动线的一系列翻新改造，升级为了甲级写字楼，目前被一个纳斯达克上市企业整租，成为了北京城市更新和功能调整的典范项目。

弘源新时代大厦也是弘毅在2017年在中关村上地核心区收购的老旧办公楼时代集团大楼，原来为时代集团办公和生产厂房楼。收购之后，弘毅也进行了一系列的产业重新定位和建筑改造升级，在建筑原有多层厂房基础上改造为3个“类独栋”单体，以满足区域内独栋面积稀缺的需求点，还设置了立体停车位和开放式企业花园。2020年9月项目改造竣工完成，同时完成与两家千亿级独角兽企业——滴滴和贝壳的租赁签约，实现了“竣工即满租”。

按照弘毅方面的思路，其投资重点还是放在“2.5产业”——相较于上海陆家嘴、北京国贸等区域较为密集的高端第三产业，或者加工制造类的纯粹第二产业，“2.5产业”更能够将二产和服务业相结合，比如科技与服务的融合，互联网线上线下的打通等等。这几个园区项目也能很好的体现出这一点，都是位于2.5产业的绝对高地，租户也以此为主，并且稳定性更高，能够承受更高的租金水平。

同时，这四个项目也都堪称是一线城市核心区域存量园区物业提升的典范。在这些地方，寸土寸金都无法完全形容这里的土地价值，如果哪家开发商在这里拿块儿地，估计睡觉都会笑醒，不过这种好事已经不太可能了，真想有所作为，只能另辟蹊径：

随着政府的手脚日益被中央政策和金融强监管束缚住，加之土地的逐渐稀缺，未来大规模的增量投资空间日益穷途末路，存量游戏已经拉开序幕。从欧美目前“产业与创新回归城中心”的趋势来看，未来中国也必然要走向这条道路。

当然，这门生意也并不容易做，考验的是前期的产业定位与规划，中期的产业招商和资源平台整合，后期的项目运营以及资本化运作，而载体的建设反而是相对次要的考虑因素。在这个战场上，永远不缺乏资本的弹药和政策的扶持，有的是垂涎欲滴的金融大鳄挥舞着钞票，也有的是政府怀揣一千种专项补助方案等着解囊相授，而最缺乏的，其实还是能够很好的搭建盈利模式、控制各环节风险以及对于城市产业集聚的观察与理解、具有良好运营思路的操盘者。

这个操盘者可能会有几十种的金融运作路径，无论是秉持着黑石道行，还是铁狮门风格，抑或是凯德Style，“产业规划能力+资源整合能力+资产运营能力”的强弱将会决定阁下的这条金光大道能够走多远。

弘毅方面给出的数据显示，截至2022年，其已在北京、上海、深圳、广州等一线城市全面改造近20处老旧建筑，包括厂房、弄堂、米仓、传统写字楼等多种形态，城市改造面积超过60万平方米，吸引了大量新经济及科创企业入驻。

最后，平安人寿的出场，则是这个“园区投行时代”第三个元素——险资接盘的重要注解。早在5年前火花S-Park就做出预测，国务院和银保监会正在大力度调整中国保险资金的投资方向，房地产投资肯定是尽量遏制，下一步大规模的保险基金肯定将会进入到实体经济的载体产业园区当中。

不妨看看他山之石，从欧美地区经验来观察，很多工业地产、物流地产、产业园区的背后金主，甚至最大的机构投资者，往往都是重要的保险资金或相类似的养老基金、校园基金、教会基金等。

与快进快出、获取短期收益的投机资金截然不同，成熟的欧美保险资金更看重收益安全和风险防范，通过配置高稳健性的资产和更长的持有期限，来降低资产组合的短期波动风险和非系统性风险。以美国的寿险资金为例，其主要投向政府和企业债券、股票、抵押借款、房地产和保单贷款以及其他资产。

所以，以海外案例为对标范本，以中央政策精神为导向，保险资金支持产业园区的时机已经日渐成熟，在本轮基础设施公募REITs试点当中，各路保险资本已经初试牛刀，是园区公募REITs最活跃的投资者。

对宏观经济和区域经济具有重要带动作用且正在被中央及地方政府高度重视的产业园区，则完全能够凭借规模体量大、长期回报稳定的特征，来有效提升保险资产端投资期限和强化资产负债匹配，满足保险业对长期资产配置和投资收益安全性的需求，同时有助于保险资产管理机构在支持实体经济建设中发挥更大的撬动与扶持作用，体现更重要的价值，呈现出更大的潜力。

平安保险就是这方面的活跃分子，其高层一直在强调，随着这些年市场收益率的不断下行，平安也要寻找新的品种、新的范围，现在不断在看新型不动产方向，这跟国家政策契合，包括产业园、新基建、康养、公租房、写字楼、高端综合体等，因为是长期稳定现金流的优质资产，对目前的保险资金形成了非常好的匹配。

平安在园区不动产领域的投资，这些年其实我们也屡见不鲜了，不过无论是对华夏幸福的投资，还是对五洲国际的投资，亦或者是平安不动产的物流园区、平安建投的标准厂房，似乎都难逃铩羽而归的噩梦。

不得不说，此前很长一段时间的房地产算账逻辑让很多保险类资本痴迷于追求过高和过快的回报，形成了一定的路径依赖，对它们来说，产业园区肯定是一个陌生而迷惑的领域，必须改变过往的惯性和态度，去忍受更长的周期、更低的回报和更大的不确定性，这将是一个痛苦的蜕变期和适应期。

所以，本次平安人寿接盘弘毅投资的园区资产，倒不失为一个较为成功的“园区投行模式”的演示：机会型基金/开发商操盘增量园区开发——价值增值/核心增值型基金操盘存量提升改造——运营成熟后卖给保险机构/核心型基金/REITs。

无独有偶，近日还有另外一个类似的案例演示。2022年12月，临港集团上市平台临港临港旗下的全资子公司上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司，就通过上海联合产权交易所以公开挂牌的方式，以增资扩股的形式引入了中国人寿保险（集团）公司旗下国寿投资保险资产管理有限公司的战略投资。

本次挂牌的成交价格为30亿元，交易完成后，上海临港持有漕河泾公司的股权由100%降至84.38%，国手投资持股15.62%。在融资意义之外，这也是一次国有企业混改、促进央地合作的重要案例。

这两个案例，也非常符合我们所看到的整个行业“从开发到运营、从增量到存量、从载体到服务”的发展大趋势，如果还想在这个行业有所作为打持久战的行业主体，就必须要做好“长线资本支撑、长期运营增值”的准备——中国产业地产未来唯一的出路，必须是赋予园区资本与运营的属性。

总之还是那句话，在如今“园区投行时代”启幕之际，二级园区的玩法必须要改变了，不再是似是而非的“产城融合”，也不再是类房地产的高周转散售，而是“手艺人+产业IP+资产管理+资本运作”，倒逼行业出现“黑石”和“铁狮门”，凸显园区真正的资本与运营属性。

唯有如此，才能让真正致力于发展产业的运营者轻装上阵，回归本源，更好的履行服务实体经济的历史使命。2023年，产业地产投行时代方兴未艾，值得我们有更多的期待！

文章来源：火花S-Park 火花园区智略

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