大家普遍都能感觉到，现在是相当艰难的时刻。最近两天，就连物流地产的超级霸主普洛斯都遭遇美元债跌至历史低点、遭到多家机构下调评级的境地，这确实是大家始料未及的情况。

火花S-Park翻阅普洛斯中国报表发现，2022年其实现营业收入12.05亿美元，同比下滑4.29%；净利润14.47亿美元，同比下滑23.3%。工业物流基础设施的租金一贯是普洛斯中国收入的大头，但2022年仅为8.51亿美元，同比减少15.83%。机构认为其业绩疲软，投资过重，债务压力吃紧，后期不确定性开始增大，几有梦回2009年“断臂自救”之感。

当然，普洛斯并不是我们今天讨论的重点，只是借着这个由头，火花S-Park想说句有些危言耸听的话，如今正是第三轮园区大败局汹汹来袭的阶段，山雨欲来风满楼。

第一轮大败局，其实是以一批门外汉偶发性的进入产业地产为代表，包括总部基地、华乐美国新工业都市城镇、奥信、汉富、金诚、快鹿等。那个时候无论政府、开发者还是客户，对园区的认识都是极为模糊的，市面上产品五花八门，普遍都是工业用地上的各类擦边球，赚取的是工业用地与商住用地之间的差价，“高明”一点儿的还加上资本运作的收益（其实本质是非法吸存或非法集资），但问题在于经验不足，同时又好大喜功，与政府过分互动，在园区的选址、调研、定位、产品、成本等方面出现致命错误，最终遭到市场规则的无情淘汰。

第二轮大败局则是以传统房企为主力，加上部分实体和金融企业，以及校办企业为代表，在传统房地产被政策严厉调控之下，它们嗅觉敏锐的发现产业地产是一个可以旁逸斜出、妙手生花的金矿，于是一种挂羊头卖狗肉的玩法在江湖中盛行，即“产业勾地”，以产业之名拿到商住配套，美其名曰“产城融合”。

这里面有点儿良心的用商住超额利润来补给园区，争取“文体两开花”，但大部分是没有啥良心的，赚完商住利润基本就逃之夭夭，剩下的园区烂摊子留给政府来收拾，其中的典型就是碧桂园产城、恒大、宝能、绿地、启迪协信、紫光这几位“圈地翘楚”。

很快，这轮圈地风潮的实际恶果就显露无遗，随后地方政府逐渐觉醒，再加上“三道红线”之后传统住宅房地产自身难保，目前传统房企进军产业地产的征程已经基本宣告一败涂地。

那么，第三轮园区大败局是什么情况呢？我们认为，这次的情况就变得更加复杂和棘手了，除了少数佼佼者可能还有防御抵抗能力之外，大部分行业主体其实都有被卷入泥淖之虞。

简单来说，产业园区毕竟是由产业和地产两个要素交织而成，如今土地财政岌岌可危，商住市场不见天日，全球产业持续缩表，地方政府无米之炊，这种“戴维斯双杀”式的系统性风险，让市场化的产业园区面临着巨大的倾覆与枯竭的压力——没有外部需求，也没有资金导入。

更要命的是，地方政府还要在这种时刻继续增加低成本（不是开发端低成本，而是对产业客户端低成本）的“产业保障房”，对社会资本是巨大的挤压，对国有平台是沉重的负担，明摆着大家都别想在这里面赚钱了。

在这种前所未有的危机周期里，别说三心二意的投机者尸骨无存，就连很多真的希望好好做园区，并且已经积累了一定的品牌的社会资本开发主体都意兴阑珊，甚至接连退出行业，这里面不乏很多有实力、有排面的国有企业——产业方面达不到政府的政绩预期，地产方面达不到集团的收益预期，那还有什么做下去的必要？

社会资本进入产业园区不是因为内心的热爱，而是看中这本是一笔有利可图的生意，但眼看着园区回归公益性的基础设施属性，成本不断被迫加码，租售不断被迫封顶，盈利性已经大大削弱，那自然是用脚投票，不立于危墙之下。

但担负着发展区域产业经济使命诞生的政府园区平台公司就没有选择了，它们同样没有内心的热爱，但如果不做园区，自身存在的逻辑也就不存在了。然而不幸的是，这些平台公司前期因为大举开发新城新区积累了超大体量园区基础设施，现在正面临着物业空置、现金欠奉、债台高筑、去化无术的窘境，存量还没有着落，又遭遇政府派发的新任务（社会资本没信心，只能靠子弟兵硬着头皮拉动投资），正所谓一波还未平息，一波又来侵袭。

我们在行走中看到，很多中西部平台公司所开发的新园区茕茕孑立，形影相吊，在一个荒芜的郊县就伫立着高达11层的“工业上楼”项目，而公司经营面大都面临着随时爆雷（其实是帮着政府抗雷）的生存压力，也顾不上体面和规矩了，借来的银行贷款、专项债都挪作工资、市政、民生所用，甚至于开始“非法集资”，已经把很多开发区、高新区的正常经济工作都拖累到休克的边缘——最近闹得沸沸扬扬的昆明城投债券会议风波，仅仅这头狂奔而来的“灰犀牛”一个小小的折射罢了，至于其真假，反而不那么重要。

在顺周期里，转型创新大多是没有什么市场的，大部分企业都是在危机面前才想起来要找到“第二曲线”，要开辟“第二战场”。所以很多转型创新并不是什么风花雪月、闲庭信步，而是和逆周期的生死存亡相挂钩的困兽之斗。

眼下，就是这样一个必须紧急穿越危机周期的关键时点——要么穿越失败，血流漂杵，兵败如山倒，要么穿越成功，柳暗花明，风正一帆悬。

那么，如何穿越危机周期呢？

火花S-Park的建议是，对于尚有余力，有所积淀，并能够选择区域的社会资本而言，一定要避免广撒网，规模化，摊薄本就有限的能力和资源，尤其需要尽可能选择一些确定性更高、自身更为熟悉的“大产业高地”，挑选出产业基础足够雄厚，中小企业和民营经济相对活跃，对园区需求相对强的地方，迎难而上，越是难拿的地就越要去拿，在其上打造一些专业特色园区精品，形成高品质、强生态的“小产业高地”。

在这些园区上，不要指望能够赚取多少的超额利润，主要争取地方政府的政策支持和金融机构的资本支撑，把钱花在刀刃上，把钱投在运营上，把钱赚在产业上，尽可能做一个成一个，不求量多，只求质精，形成真实的口碑和能力。

与此同时，再找到合适的机会与对象，把这种能力与“国字号地陪”深度结合，帮助这些地方国企成长与穿越周期，帮助他们与地方政府形成更好的契约、协同与互动，共同分享区域价值提升和产业成长的红利，把自己的能力换成优质资源、资本和资产，形成强增益、可持续的良性闭环。

这些以园区平台公司为主的地方国企，尽可能避免纯市场化的拿地租售式的园区打法，应该紧紧依靠上级政府，政企合力策划，以明确的契约协议和可预期的长期增值来撬动整个片区的投融资和大招商，早期可以依靠有能力、有资源、有诚意的社会资本雇佣兵快速成势，用增量化存量，以发展促改革。

慢慢在大本营现金流模型牢固的基础上，再依托当地产业基础打造特色主题园区，形成强产业生态圈和自身过硬的能力和团队，依靠“平台+运营+投资”的三环联动来构建长周期、多元化、穿越周期的收益模型。

黑格尔说过，灰烬之中，必有余温。火花S-Park认为，败局不可怕，每一轮败局，都让产业园区行业向着正确的方向又坚定迈进一步。越是艰难险恶的环境下，我们越对中国经济和产业园区行业充满着信心，也相信真正有志于产业园区、诚心正意深耕行业的主体能够通过自身正确的方向选择与能力锻造，实现商业模式的转型、创新、突破，顺利度过第三次大危机，成功穿越周期，迎来新一轮的蓬勃发展。

文章来源：https://mp.weixin.qq.com/s/fkVw5X-ML1r_BLjxjTGffA